Investitionen in offene Immobilienfonds (OIFs) galten über viele Jahre hinweg als garantiert gewinnträchtige Anlage. Teilweise verzeichneten die Fonds Kurszuwächse bis zu fast 4.8 Prozent pro Jahr – ohne großes Verlustrisiko. Vor allem im Zuge der Finanzkrise gerieten zahlreiche offene Immobilienfonds aber in Schwierigkeiten, da übermäßig viele Anleger praktisch gleichzeitig ihre Immobilienzertifikate zurückgeben wollten. Die Rücknahme der Anteilsscheine überstieg häufig die flüssigen Mittel der Fondsgesellschaften, sodass es vermehrt zu Rücknahmeaussetzungen kam. Anleger fühlten sich infolge dessen übervorteilt und schlecht informiert, z. B. durch fehlende Risikoberatung sowie mangelnde Hinweise über potentielle Verluste bei der Liquidation eines Fonds.
Zwischenzeitlich versuchten die betroffenen Fonds großflächig ihre Immobilien zu verkaufen, um die eigene Liquidität wieder herzustellen. Nach Annahmen von Experten liegen die Anlagesummen privater Anleger durchschnittlich zwischen 20.000 und 30.000 Euro.
Offene Fonds in Abwicklung (Stand: 11/2012; Quelle BVI)
Was sollten betroffene Anleger tun und was passiert mit den Fonds, die sich in Auflösung befinden?
Einen schnellen und verlustfreien Ausweg aus den OIFs, die sich in Abwicklung befinden, gibt es für Anleger leider nicht. Während der Auflösungsphase werden die restlichen Immobilien eines Fonds nach und nach durch das Fondsmanagement veräußerst – möglichst mit maximalem Verkaufserlös. Anleger erhalten aus diesen Einnahmen eine Ausschüttung. Indes sind die Abwicklungsbestrebungen zeitlich befristet. Nicht bis zum Fristende verkaufte oder veräußerbare Objekte gehen in den Besitz der Depotbank über.
Wie hoch wird die Ausschüttung aus der Abwicklung der offenen Immobilienfonds ausfallen?
Immense Verkaufserlöse sind in der Regel kaum zu erwarten. Die Gründe liegen u. a. in den nur beschränkt positiven Konjunkturaussichten in Europa sowie dem Umstand, dass sich vor allem potente US-Investoren nach einhelliger Meinung vieler Analysten künftig eher zurückhalten. Idealerweise dürfen Anleger darauf hoffen, dass zumindest ihr Einsatz anteilig wieder herausspringt – wenn überhaupt etwas übrig bleibt. Vielfach zehren Verkaufsnebenkosten, Steuerrückstellungen sowie ausstehende Darlehen die Gewinne fast gänzlich auf. Der Wert der Fondsanteile sinkt entsprechend stark.
Lassen sich die OIFs trotz Auflösungsprozess verkaufen?
Ja, die Anteile der offenen Immobilienfonds lassen sich über die Börse verkaufen. Einschränkung: Die Preisabschläge betragen 20, 30 oder sogar mehr als 50 Prozent. Dieser Abschlag wird als sogenannte "Liquiditätsprämie" bezeichnet. Abgesehen davon verfügen Anleger z. T. über die Möglichkeit einer Schadensersatzklage. Gute Chancen können sich Anleger ausrechnen, die ihre Investition nach Beratungen durch Sparkassen oder andere Bank getätigt haben. Die Fachzeitschrift Finanztest empfiehlt bei erwogener Klage die Konsultation eines auf "Anlegerschutz spezialisierten Anwalts" (Finanztest – PM, 17.01.2012).
Lohnt sich der Verkauf der Fonds?
Ein klares „jein“. Einerseits besteht die Möglichkeit sofort einen Teil des Geldes durch den Verkauf zurückzuerhalten. Wie erwähnt aber mit deutlichen Abschlägen, die durchschnittlich 30 bis 50 Prozent betragen. Andererseits existiert die Chance sich über regelmäßige Ausschüttungen mehr Kapital als beim Verkauf der Fondsanteile zu sichern. Die letztgenannte Option ist indes mit sehr viel Spekulation verbunden und dürfte die Nerven vieler Anleger strapazieren.